3 alternativas para terminar con tu deuda hipotecaria

3 Alternativas para terminar con tu deuda hipotecaria

A pesar del tiempo transcurrido desde que finalizó la crisis inmobiliaria, aún hay personas que no han podido cerrar el capítulo de la deuda hipotecaria y siguen sujetas a procedimiento judiciales, recibiendo constantes llamadas de las agencias de cobro.

Tambien hay muchos casos de personas que estuvieron sometidas a procesos de ejecución hipotecaria, en los que el bien inmueble ha sido subastado y, aun así, han quedado con deuda porque con la adjudicación del bien inmueble al banco no fue suficiente para cubrir la totalidad de la deuda hipotecaria.

Si algunos de los escenarios descritos es tu caso, en Sanchez Abogados te vamos a explicar tres alternativas que existen para cerrar definitivamente el capítulo de la deuda hipotecaria.

1. DACIÓN EN PAGO

Este término es bastante conocido por las personas que han enfrentado el proceso de impago de una deuda hipotecaria, quienes definen de este mecanismo como la solución por excelencia para cancelar la deuda hipotecaria, sin embargo, son pocas las personas que entienden cómo funciona esta alternativa.

Mientras aún se es dueño del bien inmueble, es decir en cualquier momento anterior a la subasta del bien inmueble, se puede negociar con la entidad bancaria la cesión del bien inmueble al banco como pago en especie para la cancelación de la deuda hipotecaria, es decir, en términos coloquiales, entregarle al banco el piso como medio para cancelar el préstamo hipotecario.

1.1  Requisitos

En estos casos lo primero que se debe hacer es reunir la información necesaria para probarle a la entidad bancaria que los deudores con sus ingresos actuales no tienen la solvencia suficiente para hacer frente a la deuda que tienen pendiente con el banco y, por ello, deben acogerse al Real Decreto Ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

1.2  Tasación del bien inmueble

Una vez que el banco compruebe que los deudores pueden acogerse a estas medidas, la entidad bancaria tasará el bien inmueble para determinar el valor actual del mismo y definir si con la entrega de la vivienda se cubre o no la totalidad de la deuda pendiente. Si el valor de tasación es inferior a la deuda pendiente, será necesario negociar con la entidad la quita del porcentaje restante que no se alcance a cubrir con el valor de tasación del bien inmueble para garantizar que hay una cancelación total de la deuda derivada del préstamo hipotecario.

1.3  Firma ante notario

Aprobada las condiciones de la dación en pago se podrá proceder con el último paso que es acudir a notaria y formalizar la operación mediante escritura pública de dación en pago.

2. COMPRAVENTA CON QUITA

Si los deudores no reúnen los requisitos para acogerse al Real Decreto Ley 6/2012 o la entidad bancaria no aprueba la dación en pago, otra alternativa es ofrecer el bien inmueble a terceros, ya sea particulares o fondos de inversión, y destinar el importe de la venta del bien inmueble al pago de la deuda hipotecaria.

2.1  Poner el inmueble en venta

En estos casos, lo primero que se debe hacer, antes de ofrecer el inmueble o buscar una inmobiliaria, es plantear la operación con la entidad bancaria para conocer el importe exacto de la deuda e identificar si con la venta del bien inmueble se puede cubrir la totalidad de la deuda o si es necesario negociar una condonación de parte de la deuda.

2.2  Negociar la quita de la deuda restante

Es necesario identificar cual es el importe que nos exige la entidad bancaria para cancelar la deuda derivada del préstamo hipotecario y con ello podemos hacer número para identificar cual es el precio por el cual podemos ofrecer el inmueble en el mercado. En este paso además se deben tener en cuenta los gastos que representará la venta del inmueble y la cancelación del préstamo hipotecario, puesto que, si los deudores no están en la capacidad de asumirlos, este importe se deberá sumar al precio de venta del inmueble, con el fin de que una vez descontado el importe que nos pide el banco para cancelar la deuda, quede un sobrante para cubrir todos los gastos de la operación.

Esta opción será la única alternativa para aquellas personas que tienen una hipoteca sobre su segunda residencia o cualquier inmueble diferente a la vivienda habitual.

 

3. ENTREGA VOLUNTARIA DE LA POSESIÓN

Cuando las dos alternativas anteriores nos fallan y se subasta el bien inmueble en el procedimiento judicial, perdiendo nuestro derecho de propiedad, la última carta que nos queda para negociar es la entrega voluntaria de la posesión de nuestra residencia habitual.

Después de la subasta y la adjudicación, el banco se hace propietario del bien inmueble, pero los deudores pueden seguir viviendo allí hasta tanto no llegue la orden de lanzamiento, por lo que es ese tiempo el que usaremos para negociar.

3.1  Tener representación y defensa legal en el procedimiento judicial (abogado y procurador)

Para conocer el momento exacto en que podemos negociar la entrega voluntaria y el importe de la deuda que se debe cubrir, es muy importante estar representados en el procedimiento judicial por un procurador y un abogado que conozcan los plazos del procedimiento y entiendan la dinámica de este para actuar en el momento justo.

3.2  Calcular la deuda

Una vez subastado el bien inmueble y adjudicado al banco, puede quedar deuda por cubrir porque el importe de la adjudicación sea inferior a la deuda, por cuanto se debe determinar cuánto es el remanente que queda pendiente para conocer qué es lo que debemos negociar con la entidad.

3.3  Que la vivienda sea la residencia habitual de los deudores

Para negociar la entrega voluntaria de la vivienda uno de los requisitos indispensables es que los deudores no solo residan en el inmueble, sino que este haya sido su vivienda habitual durante los últimos años, por lo que un documento clave es el certificado de empadronamiento.

3.4  Negociar la quita de la deuda

Al igual que en el caso de la dación en pago, para la entrega voluntaria debemos reunir la documentación económica y personal de los deudores para presentarle a la entidad un informe donde conste que el único medio que tienen los deudores para cubrir el importe restante de la deuda es la entrega de la vivienda.

3.5  Fijar fecha de entrega

Una vez aprobada la entrega voluntaria solo nos queda fijar la fecha para la entrega de llaves, para lo cual se buscará tener todo el plazo posible para que los deudores puedan mudarse sin problemas.

En cualquiera de las tres alternativas nos encontraremos en medio de un procedimiento judicial que está en marcha, por lo que es indispensable estar representado por un abogado que no solo nos ayude a negociar con el banco, sino que en el momento en que se llegue a un acuerdo solicite la terminación del procedimiento judicial a través del procurador.

En Sánchez Abogados contamos con un equipo de profesionales en materia hipotecaria, que tiene varios años de experiencia ayudando a deudores hipotecarios a solucionar su situación y buscar la mejor alternativa para cancelar su deuda. Recuerda es posible que tenga más derechos de los que cree.

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